همسایگیها و بافت مجاور
بر اساس مطالعات امکان سنجی و اقتصادی انجام شده برای پروژهها با رویکرد شناحت بازار صنعت ساختمان این گزارش ارائه میشود. محله “دولتآباد” در منطقه 20 شهرداری تهران قرار گرفته است. این محله به طور نسبی در مقایسه با بسیاری از بخشهای منطقه 20 از مرغوبیت بیشتری برخوردار میباشد. بر اساس بررسیهای صورت گرفته، بافت غالب دولتآباد را کاربری مسکونی تشکیل داده است اما در موقعیتهای بر خیابانهای اصلی غالباً کاربری مسکونی در ترکیب با کاربری تجاری دیده میشود به صورتی که طبقات همکف به واحدهای نوار تجاری اختصاص یافته و طبقات بالایی مسکونی میباشد.
در محدوده دولتآباد سهم کاربری مسکونی در بخشهای شرقی بیشتر بوده و هرچه به سمت غرب پیش میرویم بافت غالب به کاربریهای تجاری و صنعتی تغییر پیدا میکند. لازم به ذکر است که کاربری تجاری این محدوده بیشتر به اصناف خدماتی اختصاص یافته و مرغوبیت چندانی ندارد. پراکندگی کاربریهای مختلف در محله دولتآباد در تصویر زیر نمایش داده شده است.
به طور کلی، بافت غالب محله دولتآباد نسبتاً قدیمی میباشد اما بر اساس بازدیدهای میدانی صورت گرفته، بناهای موجود در محدوده شرقی دولتآباد یعنی شرق خیابان “شهید مرادی” در مقایسه با محدوده غربی دارای سن ساخت کمتری بوده و نسبتاً نوسازتر میباشند. با این وجود طی سالهای اخیر، ساخت و ساز در این محدوده نسبتاً رونق بیشتری یافته و تعداد پروژههای نوساز افزایش یافته است. این پروژهها به طور عمده در محدوده بلوار “قدس” قرار گرفته است.
بازدیدهای صورت گرفته همچنین نشان میدهد که عمده بناهای احداث شده غالباً در 2 تا 4 طبقه احداث شده و ساختمانهای بلندمرتبه به ندرت و تنها در میان پروژههای نوساز دیده میشود.
بررسیها نشان میدهد که بخشهای شمالی “فلکه دوم دولتآباد” و همچنین بخشهای شمالی بلوار “قدس” در مقایسه با بخشهای دیگر دولتآباد از مرغوبیت بیشتری برخوردار است.
متراژ واحدهای مسکونی معامله شده طی یک سال گذشته
نمودار زیر توزیع متراژ واحدهای مسکونی معامله شده را در یک سال گذشته نشان میدهد. در این نمودار محور افقی نشاندهنده متراژ واحدها (بر حسب مترمربع) و محور عمودی نشاندهنده سهم معاملات صورت گرفته در هر بازه متراژی (بر حسب درصد) میباشد.
محاسبه چارکها در این نمودار نشان میدهد که بیش از نیمی از واحدهای معامله شده در این محدوده در بازه متراژ 67 تا 120 مترمربع قرار دارد و میانگین آن حدود 86 مترمربع است. با این وجود سهم واحدهای کوچکمتراژ و در بازه متراژ 50 تا 90 مترمربع از میان معاملات صورت گرفته بیشتر میباشد.
دیتای عرضه موجود در بازار از نظر متراژی بر اساس دادههای دیوار
نمودار زیر توزیع متراژ واحدهای عرضه و معامله شده را نمایش میدهد. در این نمودار ستونهای نارنجی رنگ نشاندهنده توزیع متراژ واحدهای عرضه شده و ستونهای آبی رنگ نشاندهنده توزیع متراژ واحدهای معامله شده میباشد. با دقت قابل قبولی این نمودار مقایسه تابع عرضه و تقاضای آپارتمان مسکونی در محله دولت آباد تهران (شهر ری) میباشد.
