بررسی اجمالی املاک و مستغلات محدودههای رویان و سیاهرود
وضعیت کلی و بافت غالب محدودههای رویان و سیاهرود
مناطق رویان و سیاهرود از توابع استان مازندران بوده و در موقعیت حد فاصل شهرستانهای نور و نوشهر قرار گرفتهاند. به استناد مطالعات اقتصادی و امکانسنجیهای صورت گرفته، بخش عمده این مناطق ویلاسازی شده و این ساختمانها به صورت شهرکهای ویلایی و ویلاهای مستقل به چشم میخورند. کاربری تجاری در این منطقه چندان موجود نبوده و تنها در بخشهایی به خصوص در محدوده شهرکهای ویلایی، واحدهای تجاری با صنفهای مربوط به رفع نیازهای روزمره جانمایی شدهاند. به دلیل عدم استقرار ساکنین این شهرکها در تمام روزهای سال و دسترسی محدود به این مناطق، به خصوص روستای سیاهرود، کاربری تجاری از رونق خاصی برخوردار نبوده و حتی در مواردی این موضوع باعث کاهش ارزشگذاری این واحدها شده است.
ضوابط ساخت و ساز و طراحی ویلاهای محدوده مورد نظر
به استناد مطالعات بازار صورت گرفته، در محدوده مورد بررسی، برای ساخت ویلا باید ضوابطی در نظر گرفته شود که از جمله آنها میتوان به موارد زیر اشاره کرد.
- سطح اشغال 55 درصد در قطعات تفکیک شده
- محدودیت ارتفاع ساختمان بین 10 تا 11 متر
- رعایت فاصله 5/1 متر از طرفین زمین به جهت در نظر گرفتن حریم همسایگی
در عمده شهرکهای ویلایی محدوده مورد نظر، مشاعات خاصی در نظر گرفته نشده و تنها در در برخی از آنها فضایی به زمین بازی اختصاص داده شده است، ولی در عمده شهرکها محوطهسازی صورت گرفته که در ازای نگهداری و نظافت آن به طور ماهیانه یا سالیانه شارژ دریافت میشود. همچنین وجود نگهبان 24 ساعته و نظارت بر ورود و خروج ساکنین و همراهان از نکات قابل توجه و دارای امتیاز برای شهرکها محسوب میشود.
اغلب ویلاهای محدوده مورد نظر، دارای استخرهای بیرونی و درونی بوده و در طراحی عمده آنها روفگاردن دیده میشود اما به دلیل آب و هوای معتدل جبهه شمالی کشور، امکان نفوذ رطوبت از طریق سقف و همچنین هزینههای مربوط به نگهداری و بازسازی آن، همچنان تاکید به اجرای سقف شیروانی و حذف روفگاردن میباشد. در طراحی روفگاردن اغلب ویلاها، جکوزی نیز جانمایی شده است. لازم به ذکر است که ویلاهای نوساز دوبلکس و تریبلکس در این محدوده غالباً مجهز به آسانسور میباشند.
علاوه بر این، نوع متریال مصرفی بهکار رفته در اغلب ویلاها در محدوده مورد نظر، دارای بالاترین کیفیت بوده و اغلب از برندهای درجه یک ساخته شده که تاثیر قابل توجهی بر میزان قیمت آنها خواهد داشت. همچنین واگذاری اغلب ویلاها به صورت فولفرنیش بوده و از برندهای درجه یک ایرانی در آنها استفاده شده است.
لازم به ذکر است که عمده ویلاهای ساخته شده در شهرکهای محدوده مورد نظر دارای سند ششدانگ عرصه و اعیان هستند.
نحوه قیمتگذاری ویلاها
بر اساس مطالعات امکانسنجی صورت گرفته، ارزشگذاری واحدهای ویلایی در محدوده مورد بررسی به عواملی همچون موقعیت، نام سازنده، نوع متریال مصرفی و برندهای فرنیش بستگی دارد. علاوه بر این، موقعیت قرارگیری ویلاهای هر شهرک نیز در قیمتگذاری آن تاثیرگذار میباشد.
- برای ویلاهای جانمایی شده در نزدیکی ورودی، حوالی میدانها و چهارراههای شهرکها، به دلیل تعدد رفت و آمد ساکنین و سر و صدای ایجاد شده ناشی از آن، ضریب کاهش قیمت اعمال میگردد. این ضریب در مورد ویلاهای محدوده مورد نظر در حدود 5 درصد تخمین زده میشود.
- از دیگر معیارهای تاثیرگذار بر افزایش یا کاهش قیمت ویلاهای شهرک، وضعیت دسترسی به قطعات آن میباشد که بسته به میزان سهولت دسترسی ضرایب 2.5-، صفر و 2.5 درصد اعمال میشود.
- قرارگیری ویلاها در نوار مرزی شهرکها، به دلیل مسئله امنیت، میتواند با کاهش قیمت همراه باشد. ضریب کاهشی برای این قطعات در بازه 2.5 تا 5 درصد در نظر گرفته میشود.
- جهت ویلا و زاویه دید آن نیز در افزایش قیمت تاثیرگذار است، به طوریکه برای قطعات رو به دریا یا جنگل ضریب افزایشی 2.5 درصد اعمال میشود.
- جانمایی شهرکهای ویلایی در همسایگی با سایر کاربریها نیز میتواند بر قیمت قطعات شهرک تاثیر افزایشی یا کاهشی داشته باشد. ولی کاربری غالب مسکونی و توزیع گسترده سایر کاربریها در محدوده مورد نظر اثر این موضوع را در این محدوده کمرنگ کرده است.
برخی شهرکهای ویلایی شاخص در محدوده رویان و سیاهرود
در محدوده رویان و سیاهرود بخش عمدهای از بافت مسکونی به صورت شهرکهای ویلایی میباشد. از جمله این شهرکها میتوان به موارد زیر اشاره کرد.
