بررسی منطقه وردآورد
بررسی منطقه وردآورد با تمرکز بر بازار املاک و مستغلات
منطقه وردآورد در غربیترین نقطه تهران قرار دارد. این منطقه از طریق آزادراه تهران-کرج به دو بخش شمالی و جنوبی تقسیم میشود. وردآورد جنوبی در ضلع جنوبی آزادراه و حدفاصل آن تا بزرگراه لشگری قرار گرفته است.
در مورد کاربریهای وردآورد جنوبی میتوان منطقه را به دو بخش شرقی و غربی بلوار وردآورد تقسیم کرد. در بخش شرقی بلوار وردآورد، بافت غالب را کاربری صنعتی تشکیل داده است. در این ناحیه شهرکهای صنعتی مربوط به مجموعههایی مانند”ایران خودرو”، “سایپا” و “داروپخش” و همچنین “پادگان معاونت پشتیبانی نیروی انتظامی” جانمایی شدهاند. لازم به ذکر است که کاربری صنعتی با وجود اختصاص بافت غالب به خود، در بخشهای داخلی این ناحیه قرار گرفته و در بخشهای نزدیکتر به بلوار وردآورد، کاربریهای مسکونی و اداری به چشم میخورد.
در نیمه غربی بلوار وردآورد نیز، کاربری مسکونی بافت غالب را تشکیل میدهد. در مورد کاربری تجاری نیز میتوان گفت این کاربری به طور عمده در موقعیت بر خیابانهای اصلی و به ویژه در امتداد بلوار وردآورد جانمایی شده که عموماً به صورت ترکیب با کاربری مسکونی میباشد، به طوری که طبقه همکف به کاربری تجاری و طبقات بالاتر به کاربری مسکونی اختصاص یافته است.
در محدوده وردآورد شمالی بافت غالب مسکونی میباشد. در وردآورد شمالی عمده ساختمانهای مسکونی به صورت برجهایی با ارتفاع بیش از 15 طبقه هستند، در حالی که در وردآورد جنوبی طراحی متداول ساختمانهای مسکونی به صورت 5 طبقه تک واحدی میباشد.
وضعیت کاربری مسکونی در محدوده وردآورد
به طور کلی موقعیت مکانی وردآورد شمالی در مقایسه با وردآورد جنوبی مرغوبتر است. همانطور که قبلاً نیز به آن اشاره شد بافت مسکونی وردآورد شمالی به صورت برجهای بلندمرتبه و مدرنتر از وردآورد میباشد. با این وجود بررسیها نشان میدهد که استقبال از برجهای مسکونی در مقایسه با ساختمانهای کوتاهمرتبه در وردآورد جنوبی کمتر است. از دلایل عدم استقبال میتوان به کیفیت ساخت پایینتر و عدم به کارگیری متریال مرغوب، شرایط نامناسب نگهداری و بهرهبرداری ضعیف و عدم تخصیص امکانات مورد نیاز اشاره کرد.
در وردآورد جنوبی هرچه به سمت غرب و محدوده خیابان ولیعصر پیش میرویم، به مرغوبیت کاربری مسکونی افزوده میشود.
در محدوده وردآورد، معاملات بناهای مسکونی با سندهای تعاونی امری رایج میباشد ولی بر اساس بررسیهای صورت گرفته، واحدهای فاقد سند در حدود 8 تا 10 درصد پایینتر از واحدهای دارای سند ارزشگذاری میشوند. در این محدوده عمده پروژههای اجرا شده، وابسته به سازمانها و ارگانهای مختلف میباشد و وابستگی این پروژهها به سازمانها و عدم پیشفروش آنها به اشخاص، باعث شده که برای فروش واحدها و واگذاری به اشخاص حقیقی از واسطه استفاده شود.
بر اساس مطالعات صورت گرفته، شرایط پیشفروش در اغلب موارد توافقی میباشد. معمولاً 50 درصد مبلغ به صورت پیشپرداخت، 30 درصد بر مبنای پیشرفت پروژه، 10 درصد در زمان تحویل سند و 10 درصد در زمان تحویل واحد پرداخت میشود. لازم به ذکر است که میانگین پیشپرداخت در شهر تهران 30 درصد بوده اما در پروژههای وردآورد به 50 تا 60 درصد میرسد که فراتر از عرف بازار میباشد.
بر اساس سلیقه مخاطبین، در این محدوده واحدهای مسکونی با متراژهای 60 تا 70 مترمربع با استقبال بیشتری از سوی مخاطبین روبرو میباشد. البته در پروژههای بلندمرتبه، طراحی واحدهایی با مساحت بیش از 100 مترمربع نیز به چشم میخورد. در کاربری مسکونی این محدوده، دو عامل نور و نقشه تاثیر بسزایی در قیمتگذاری واحدها ایفا میکنند، به طوری که واحدهای با نور نامطلوب میتوانند تا 10 درصد کاهش قیمت داشته باشند.
موضوع دیگر در مورد کاربری مسکونی وردآورد طراحی امکانات و مشاعات میباشد. در این محدوده طراحی پروژههای مسکونی با حداقل امکانات (در حد طراحی لابی) صورت میگیرد. همچنین در اکثر پروژههای اجرا شده، مهندسی در خصوص تعداد آسانسور و ازدحام جمعیت رعایت نشده است. تنها موضوع رعایت شده در احداث پروژههای بلندمرتبه و مجتمعهای مسکونی، اختصاص بخشی از فضای موجود به پارکینگ مازاد و مهمان میباشد.
بررسیها همچنین نشان میدهد که متریال مصرفی در پروژههای مسکونی محدوده وردآورد، غالباً از نوع درجه 1 ایرانی میباشد. سیستم سرمایش و گرمایش اجرا شده در برجها غالباً با استفاده از موتورخانه یا چیلر مرکزی مدیریت میشود ولی در ساختمانهای 5 طبقه همچنان استفاده از کولر آبی و رادیاتور رایج است.
نکته دیگری که در مورد کاربری مسکونی این محدوده لازم به ذکر بوده، موضوع شرایط زمینشناسی در منطقه 21 و 22 و زلزلهخیز بودن محدوده میباشد. با توجه به این موضوع دستورالعملهای خاصی برای نوع متریال کفپوشها وجود دارد که بر این اساس باید از مصالح سبک نظیر لمینت، پارکت و اپکسی در کف استفاده شود. البته مشاهدات نشان میدهد سازندگان به این موضوع اهمیت چندانی نمیدهند.
وضعیت کاربری تجاری در محدوده وردآورد
ساخت مجتمع تجاری در محدودههای وردآورد شمالی و جنوبی چندان رایج نمیباشد و غالب بافت تجاری این منطقه به صورت واحدهای نوار تجاری است. این واحدها اغلب در موقعیت بر خیابانهای اصلی مانند بلوار وردآورد، خیابانهای ولیعصر و امام حسین در وردآورد جنوبی جانمایی شدهاند که به استناد بررسیهای صورت گرفته، تجمع واحدهای نوارتجاری در تقاطع خیابانهای وردآورد و امام حسین بیش از سایر نقاط میباشد.
بررسی واحدهای نوار تجاری این منطقه نشان میدهد متراژ واحدهای تجاری در بازه 5 تا 60 مترمربع متغیر بوده اما عمده واحدها دارای مساحت 10 تا 20 مترمربع میباشند. اغلب این واحدها به صنف “خدمات” اختصاص یافتهاند. در این محدوده تنها 9 درصد واحدهای تجاری فاقدفعالیت بوده که همین موضوع نشاندهنده وضعیت نسبتاً مطلوب کاربری تجاری میباشد.
براساس آخرین معاملات صورت گرفته، قیمت فروش واحدهای تجاری در بلوار وردآورد در حدود 220 میلیون تومان به ازای هر مترمربع و در خیابانهای امام حسین و ولیعصر در حدود 260 میلیون تومان به ازای هر مترمربع اعلام شده است.
در کاربری تجاری موضوع دیگری که دارای اهمیت بوده، بحث نرخ اجاره واحدهای تجاری میباشد. نرخ اجاره وابسته به قیمت فروش و اجاره ماهانه میباشد. براساس قیمتهای اجاره و فروش اعلامی نرخ اجاره در حدود 8/2 تا 3 درصد محاسبه شده است. به استناد این نرخ، به طور میانگین قیمت اجاره در حدود 550 تا 600 هزار تومان به ازای هر مترمربع برآورد میگردد.
مقایسه قیمت به تفکیک کاربری
در نمودار زیر قیمت کاربریهای مسکونی و تجاری و میزان رشد آن در قیاس با سال قبل ارائه شده است. لازم به ذکر است، قیمت کاربری مسکونی به صورت میانگین قیمت وردآورد شمالی و جنوبی ارائه شده است. بر اساس مطالعات صورت گرفته، قیمت کاربری مسکونی در محدوده وردآورد شمالی در حدود 30 درصد بیش از وردآورد جنوبی میباشد. همچنین در خصوص کاربری تجاری، تمرکز مطالعات در نواحی امام حسین، ولیعصر و بلوار وردآورد میباشد. رونق کاربری تجاری و به تبع آن قیمت این کاربری در نواحی امام حسین و ولیعصر بیش از بلوار وردآورد میباشد.
