بررسی محدوده خیابان زرتشت با تمرکز بر بازار املاک و مستغلات
خیابان زرتشت در حد فاصل بلوار کشاورز و خیابان فاطمی قرار گرفته است. این خیابان از طریق خیابان ولیعصر به دو نیمه شرقی و غربی تقسیم میشود.
جانمایی ساختمانهای مربوط به نهادها و ارگانهای مختلف سبب شده تا بافت غالب محدوده خیابان زرتشت را کاربری اداری تشکیل دهد. از جمله این نهادها، میتوان به “وزارت صنعت و معدن”، “دفتر مرکزی نهاد رهبری در دانشگاهها”، “مرکز مطالعات راهبردی وزارت کشور”، “اداره کل راه و شهرسازی”، “مرکز ملی تایید صلاحیت ایران” و “سازمان فناوری اطلاعات و ارتباطات شهرداری تهران” اشاره کرد.
لازم به ذکر است که کاربری اداری در محدوده تقاطع خیابانهای ولیعصر و زرتشت و غالباً در موقعیت بر خیابانها به صورت ترکیب با کاربری تجاری میباشد. در این بناها، طبقه همکف به کاربری تجاری و طبقات بالاتر به کاربری اداری اختصاص یافته است. با وجود بافت غالب اداری در محدوده خیابان زرتشت، کاربری مسکونی نیز در خیابانهای فرعی این منطقه به چشم میخورد.
اغلب بناهای موجود در این محدوده دارای سن ساخت بیش از 30 سال میباشند که معمولاً به صورت 2 یا 3 طبقه احداث شدهاند. با این وجود، در ساختمانهای نوساز، تعداد طبقات رایج به 5 تا 7 طبقه میرسد.
از دیگر کاربریهای جانمایی شده در این محدوده میتوان به کاربریهای درمانی (بیمارستان مهر)، خدماتی (پمپ بنزین) و فرهنگی (سینما آفریقا) اشاره کرد.
وضعیت فعلی بازار کاربریهای مختلف در محدوده خیابان زرتشت
غالب ساختمانها در محدوده بر خیابان اصلی زرتشت به صورت اداری – تجاری بوده و در این بناها طبقات همکف به کاربری تجاری و طبقات بالاتر به کاربری اداری اختصاص یافته است. در خیابانهای فرعی نیز بافت غالب را کاربری مسکونی تشکیل داده است. وضعیت بازار کاربری اداری در این محدوده نشان میدهد که فروش این واحدها با استقبال مناسبی در محدوده روبرو نبوده و غالباً واحدهای اداری به صورت اجاره واگذار میگردند.
در محدوده خیابان زرتشت، استقبال چندانی از خرید ساختمانهای اداری به صورت یکجا (مستغلات) صورت نمیگیرد. به طور کلی قیمت فروش یکجای بنای اداری بسته به موقعیت آن بین 5 تا 20 درصد بیش از فروش تکی میباشد ولی در محدوده خیابان زرتشت به دلیل استقبال نه چندان بالا از این موضوع، واحدهای اداری به صورت تکی و یکجا با قیمتی تقریباً یکسان ارزشگذاری میشوند. از سوی دیگر عدم استقبال از خرید واحدهای اداری باعث شده ضریب طبقه در این کاربری نیز مفهوم چندانی نداشته باشد و تنها در مواردی افزایش قیمت 2 تا 5/2 درصدی برای واحدهای جانمایی شده در طبقات بالای ساختمانها در نظر گرفته شود.
در مورد کاربری تجاری، با توجه به فاقد فعالیت بودن تنها 16 درصد از واحدها، میتوان گفت این کاربری در محدوده زرتشت با استقبال نسبتاً مطلوبی روبرو میباشد. در محدوده خیابان زرتشت مجتمع تجاری خاصی جانمایی نشده و عمده واحدها به صورت نوارتجاری طراحی شدهاند. این واحدهای غالباً در حوزه صنفهای پوشاک، منسوجات و پولی و مالی فعالیت دارند.
معماری و طراحی ساختمانها و واحدهای اداری و تجاری در محدوده مورد بررسی
در پروژههای اداری قدیمیساز، مساحت واحدها در حدود 200 تا 220 مترمربع میباشد. در سالهای اخیر مخاطبین این بازار از واحدهایی با متراژ کوچکتر را ترجیح داده از این رو متراژ غالب در پروژههای نوساز به سلیقه بازار نزدیکتر شده است. در حال حاضر متراژ واحدهای اداری در پروژههای نوساز به حدود 60 تا 120 مترمربع میرسد.
موضوع دیگری که در طراحی ساختمانهای اداری مطرح بوده، نوع مشاعات و امکانات میباشد. در بناهای اداری این منطقه عمدتاً لابی و انباری در نظر گرفته شده و مشاعات خاصی به چشم نمیخورد. این در حالی است که ارزیابیها نشان میدهد، در نظر گرفتن امکاناتی همچون سالن اجتماعات میتواند برای پروژه ارزش افزوده به همراه داشته باشد. از این رو توجه به طراحی آن برای پروژههای جدید اداری حائز اهمیت میباشد.
عدم طراحی پارکینگ مازاد در بناهای اداری محدوده زرتشت نشان میدهد که این محدوده با چالش فضای کافی برای پارک خودرو مواجه نمیباشد به عبارت دیگر، موضوع پارکینگ مازاد و معضل پارکینگ، چندان در محدوده خیابان زرتشت مطرح نمیباشد.
واحدهای نوار تجاری در این محدوده با توجه به سلیقه بازار با متراژهایی در حدود 20 تا 40 مترمربع طراحی شدهاند. این محدوده به دلیل صنف غالب واحدهای نوارتجاری به عنوان بورس منسوجات شناخته میشود.
قیمت فروش به تفکیک کاربریهای مختلف
در نمودار زیر، قیمت کاربریهای تجاری، اداری و مسکونی در محدوده خیابان زرتشت به تفکیک سال 1402 و 1403 ارائه شده است. همانطور که این نمودار نمایش میدهد. بیشترین افزایش قیمت مربوط به کاربری مسکونی بوده و کاربریهای اداری و تجاری در درجات بعدی قرار گرفتهاند.
