وضعیت کلی و بافت غالب محدودههای رویان و سیاهرود
بر اساس آمایش سرزمین صورت گرفته توسط شرکت “آشیانه سپهر خرد”، مناطق رویان و سیاهرود از توابع استان مازندران بوده و در موقعیت حد فاصل شهرستانهای نور و نوشهر قرار گرفتهاند. به استناد مطالعات اقتصادی و امکانسنجیهای انجام شده، بخش عمده این مناطق ویلاسازی شده و این ساختمانها به صورت شهرک‌های ویلایی و ویلاهای مستقل به چشم میخورند. مطالعات اقتصادی در این ناحیه بیانگر این نکته است که کاربری تجاری در این منطقه چندان موجود نبوده و تنها در بخشهایی، به خصوص در محدوده شهرک‌های ویلایی، واحدهای تجاری با صنفهای مربوط به رفع نیازهای روزمره جانمایی شدهاند. با تکیه بر تحلیلهای مالی و اقتصادی انجام شده، به دلیل عدم استقرار ساکنین این شهرک‌ها در تمام روزهای سال و دسترسی محدود به این مناطق، به خصوص روستای سیاهرود، کاربری تجاری در این محدوده از رونق خاصی برخوردار نبوده و حتی در مواردی باعث کاهش ارزشگذاری این واحدها شده است. مدلسازی مالی انجام شده در اراضی این محدوده نیز موید این موضوع می‌باشد. به عبارت دیگر بر اساس شناخت کاربری صورت گرفته، بهترین کاربری برای محدودههای رویان و سیاهرود، احداث شهرک ویلایی می‌باشد.
ضوابط ساخت و ساز و طراحی ویلاهای محدوده مورد نظر
به استناد مطالعات بازار و تحقیقات بازار صورت گرفته، در محدوده مورد بررسی، برای ساخت ویلا باید ضوابطی در نظر گرفته شود که از جمله آن‌ها میتوان به موارد زیر اشاره کرد.
· سطح اشغال 55 درصد در قطعات تفکیک شده
· محدودیت ارتفاع ساختمان بین 10 تا 11 متر
· رعایت فاصله 1/5متر از طرفین زمین به جهت در نظر گرفتن حریم همسایگی
مطالعات امکان سنجی در این محدوده نشان میدهد، در عمده شهرک‌ها، مشاعات خاصی در نظر گرفته نشده و تنها در در برخی از آن‌ها فضایی به زمین بازی اختصاص داده شده است، ولی در عمده شهرک‌ها، محوطه‌سازی صورت گرفته که در ازای نگهداری و نظافت آن به طور ماهیانه یا سالیانه شارژ دریافت می‌شود. همچنین بر اساس مطالعات امکانسنجی انجام شده، وجود نگهبان 24 ساعته و نظارت بر ورود و خروج ساکنین و همراهان از نکات قابل توجه و دارای امتیاز برای شهرک‌ها محسوب می‌شود.
مطالعات و تحقیقات بازار در حوزه املاک و مستغلات بیانگر این است که اغلب ویلاهای محدوده رویان و سیاهرود، دارای استخرهای بیرونی و درونی بوده و در طراحی عمده آن‌ها روفگاردن دیده می‌شود. اما به دلیل آب و هوای معتدل جبهه شمالی کشور، امکان نفوذ رطوبت از طریق سقف و همچنین هزینههای مربوط به نگهداری و بازسازی آن، همچنان تاکید به اجرای سقف شیروانی و حذف روفگاردن می‌باشد. به طور کلی در اراضی شمال ایران احداث بنا با رویکرد طراحی شیروانی به جهت عدم نفوذ رطوبت از سقف صورت میگیرد. ولی همچنان در محدوده رویان به دلیل طراحی روفگاردن در برخی از بناها، طراحی شیروانی به چشم نمیخورد. بر اساس تحقیقات بازار صورت گرفته، به طور مشخص مسئله عدم طراحی شیروانی در درازمدت مشکل ساز خواهد بود. در طراحی روفگاردن اغلب ویلاها در محدوده رویان، جکوزی نیز جانمایی شده است. لازم به ذکر است که ویلاهای نوساز دوبلکس و تریبلکس در این محدوده غالباً مجهز به آسانسور میباشند.
به استناد مطالعات بازار صورت گرفته در حوزه املاک و مستغلات در اراضی شمال ایران، نوع متریال مصرفی به‌کار رفته در اغلب ویلاها در محدوده رویان، دارای بالاترین کیفیت بوده و اغلب از برندهای درجه یک ساخته شده که تاثیر قابل توجهی بر بهای تمام شده و قیمت مسکن خواهد داشت. بر اساس تحقیقات بازار صورت گرفته، واگذاری اغلب ویلاها به صورت فول‌فرنیش بوده و از برندهای درجه یک ایرانی در آن‌ها استفاده شده است.
تحلیلهای اقتصادی صورت گرفته حاکی از آن است که عمده ویلاهای ساخته شده در شهرک‌های محدوده مورد نظر دارای سند شش‌دانگ عرصه و اعیان هستند.
قیمتگذاری مسکن (نحوه قیمتگذاری ویلاها)
بر اساس تحقیقات بازار و تحلیلهای اقتصادی صورت گرفته، ارزشگذاری واحدهای ویلایی در محدوده مورد بررسی به عواملی همچون موقعیت، نام سازنده، نوع متریال مصرفی و برندهای فرنیش بستگی دارد. علاوه بر این، موقعیت قرارگیری ویلاهای هر شهرک نیز در قیمتگذاری آن تاثیرگذار می‌باشد. لازم به ذکر است برای مدلسازی مالی، تحلیل مالی و تحلیل ریسک به جهت برآورد شاخصهای اقتصادی همچون IRR، NPV، MIRR، PI، نیاز نقدینگی و دوره بازگشت سرمایه، قیمتگذاری دقیق ضروری می‌باشد. در موضوع قیمتگذاری مواردی همچون قیمت ویلا، قیمت زمین و هزینه جواز مد نظر می‌باشد. شاخصهای تاثیرگذار برای قیمت مسکن (ویلا) در محدوده مورد مطالعه به شرح زیر می‌باشد.
- برای ویلاهای جانمایی شده در نزدیکی ورودی، حوالی میدانها و چهارراههای شهرک‌ها، به دلیل تعدد رفت و آمد ساکنین و سر و صدای ایجاد شده ناشی از آن، ضریب کاهش قیمت اعمال میگردد. این ضریب در مورد ویلاهای محدوده مورد نظر در حدود 5 درصد تخمین زده می‌شود.
- از دیگر معیارهای تاثیرگذار بر افزایش یا کاهش قیمت ویلاهای شهرک، وضعیت دسترسی به قطعات آن می‌باشد که بسته به میزان سهولت دسترسی ضرایب 2.5-، صفر و 2.5 درصد اعمال می‌شود.
- قرارگیری ویلاها در نوار مرزی شهرک‌ها، به دلیل مسئله امنیت، می‌تواند با کاهش قیمت همراه باشد. ضریب کاهشی برای این قطعات در بازه 2.5 تا 5 درصد در نظر گرفته می‌شود.
- جهت ویلا و زاویه دید آن نیز در افزایش قیمت تاثیرگذار است، به طوریکه برای قطعات رو به دریا یا جنگل ضریب افزایشی 2.5 درصد اعمال می‌شود.
- جانمایی شهرک‌های ویلایی در همسایگی با سایر کاربری‌ها نیز می‌تواند بر قیمت قطعات شهرک تاثیر افزایشی یا کاهشی داشته باشد. ولی کاربری غالب مسکونی و توزیع گسترده سایر کاربری‌ها در محدوده مورد نظر اثر این موضوع را در این محدوده کمرنگ کرده است.
برخی شهرک‌های ویلایی شاخص در محدوده رویان و سیاهرود
بر اساس آمایش سرزمین انجام شده و بررسی بازار املاک و مستغلات در محدوده شمال ایران با تمرکز بر نواحی رویان و سیاهرود بخش عمدهای از بافت مسکونی به صورت شهرک‌های ویلایی می‌باشد. به عبارت دیگر بر اساس تحقیقات بازار انجام شده بافت غالب به صورت شهرک مسکونی طراحی شده است. از جمله این شهرک‌ها میتوان به موارد زیر اشاره کرد.
